Ceny nemovitostí a nájemné v evropských městech prudce rostou. Není proto divu, že se ze samostatného bydlení – pro mnohé nedosažitelného snu – stává důležité politické téma. Evropská města i státy proto začínají hledat cesty, jak ze současné krize ven.
Berlíňanům už došla trpělivost. Zastupitelé města se nejprve pokoušeli dostat ceny bydlení pod kontrolu tím, že zmrazili rychle rostoucí nájemné. Když ale rozhodnutí zrušil ústavní soud, místní se rozhodli pro radikálnější řešení – vyvlastnění velkých realitních společností.
V referendu, které tam proběhlo minulý měsíc, s tímto postupem – například vůči firmám Deutsche Wohnen a Vonovia – souhlasilo více než 56 procent obyvatel. Město tak má získat okolo 250 tisíc bytů, na náhradách by naopak mělo dotčeným společnostem vyplatit nejméně deset miliard eur.
Plebiscit má ale v Německu pouze poradní charakter a není pro Berlínské zastupitele závazný. Je teď tedy jen na politicích, jestli přání obyvatel vyslyší. Sociální demokraté (SPD), kteří mají v zastupitelstvu většinu, se ale již dříve stavěli proti vyvlastňování.
Problém s bydlením, který právě teď řeší Německo, je kvůli raketově rostoucím cenám nemovitostí a nájmům čím dál výraznější i v dalších evropských městech.
Z bydlení se stala výhodná investice s vysokým zhodnocením, která ale začala ohrožovat obyvatele samotných měst.
Již před vypuknutím pandemie covidu-19 utratil každý desátý Evropan za nájemné více než 40 procent svých příjmů. Podle studie Mezinárodního měnového fondu v roce 2018 průměrná domácnost v 17 evropských zemích nechala na nájemném čtvrtinu rozpočtu. Mladé rodiny stálo bydlení až třetinu. Společně se seniory tak právě mladí lidé patří ke skupině, která je současnou situací zasažena nejvíce.
Mládí vpřed
Téměř 77 procent Chorvatů ve věku 18–29 let ještě stále žije se svými rodiči, v Řecku je to 73 procent mladých a ve Španělsku kolem 65 procent. Tento podíl navíc každoročně stoupá. Často nejde o pohodlnost, ale jedinou možnost, kterou mají. Vlastní bydlení si mladí s nízkými příjmy jednoduše nemohou dovolit.
Jako důvod, proč stále žijí se svými rodiči, uvádí nedostatečné finanční zázemí 75 procent mladých Španělů, a tamní vláda se jim proto rozhodla vyjít vstříc. Mladí s nízkými příjmy do věku 35 let by podle návrhu levicové koalice z minulého týdne měli nárok na měsíční příspěvek 250 euro na bydlení až po dobu dvou let.
Čtěte také: Zmrazení nájmů, nebo rovnou vyvlastnění bytů? Berlín řeší krizi bydlení
Podle Španělské centrální banky vzrostly ceny nájemného mezi lety 2014 a 2019 v celé zemi v průměru o 50 procent. Vysoké nájemné je dlouhodobě problémem zejména ve dvou největších španělských metropolích, Madridu a Barceloně.
Vláda chce proto kromě příspěvku zakročit také proti majitelům prázdných nemovitostí, kterým by nově hrozilo vyšší zdanění. Je také připravena zamezit pokračující privatizaci obecních bytů a regulovat nájemné v bytech držených velkými vlastníky.
Nová pravidla ale nemohou být vynucena centrální vládou, v silně regionálním Španělsku je musejí přijmout také úřady jednotlivých autonomních společenství a obcí. Hlavní opoziční strana, konzervativní Partido Popular (Lidová strana), která vládne v pěti regionech a v několika velkých městech včetně Madridu, již ale oznámila, že zákon v platnost neuvede.
Návrh se však nesetkává pouze s kritikou opozice, podle které se jedná o „bezprecedentní útok na soukromé vlastnictví“. Nelíbí se ani mnohým odborníkům, kteří tvrdí, že poukázky na bydlení povedou ještě k většímu zdražení.
Byty nad zlato
Organizátoři berlínského referenda staví na myšlence, že efektivní bytová politika nemůže fungovat, pokud jsou byty většinově ve vlastnictví soukromých společností, a nikoliv města.
Raketový nárůst cen nájemného v evropských metropolích se totiž objevil především jako následek privatizace obecních bytů. K té přistoupil i v té době zadlužený Berlín. Byty ale neprodával do vlastnictví nájemníků, skupovali je institucionální investoři.
Z milionu vídeňských bytů jen asi polovinu tvoří byty s tržním nájemním, zbytek je ve vlastnictví města nebo asociací s limitovaným ziskem.
Situaci v celé Evropě pak zhoršil zvýšený zájem společností o nemovitosti po ekonomické krizi v roce 2008. Z bydlení se stala výhodná investice s vysokým zhodnocením, která ale začala ohrožovat obyvatele samotných měst.
Spekulace s bydlením nezpomalila ani pandemie. Podle dat společnosti Real Capital Analytics byly v roce 2020 investice firem do obytných domů v Evropě rekordní. Tradičně se investice do nemovitostí soustředily spíše na kancelářské budovy a obchody, minulý rok však až 30 procent všech akvizic nemovitostí tvořily právě bytové domy. Přitom v roce 2015 to bylo jen 10 procent.
Příliv peněz do evropského trhu s nemovitostmi není ničím novým, v posledních letech ale ještě zrychlil. Například v Německu se komerční investice do nemovitostí mezi lety 2010 a 2017 zčtyřnásobily. Do Irska zas až 78 procent všech peněz na trhu s realitami přichází ze zahraničí a investoři ze Spojených států tam skupují i celé nově postavené bloky budov.
Podívejte se také na naši reportáž o životě lidí bez domova:
Rakouské řešení
Že efektivním řešením nastalé situace může být právě velký bytový fond ve vlastnictví města, ukazuje příklad rakouské metropole. Z milionu vídeňských bytů jen asi polovinu tvoří byty s tržním nájemním, zbytek je ve vlastnictví města nebo asociací s limitovaným ziskem. Vídeň platí za vzor, co se týče bytové politiky. Pravidelně se navíc umisťuje mezi prvními v žebříčcích měst podle kvality života.
Privatizace městských bytů v Praze začala již v 90. letech a na jejím konci zůstalo české metropoli pouze pět procent bytů.
Sociální byty zde nejsou určeny pouze úzké skupině nejchudších, ale bydlí v nich značná část Vídeňanů. Dostupné městské bydlení navíc v důsledku ovlivňuje i tržní nájemné, které, ačkoliv je o poznání dražší, se stále drží na přijatelné úrovni.
Město začalo se svou současnou bytovou politikou již po první světové válce v období takzvané Rudé Vídně, kdy v místních volbách drtivě zvítězila sociální demokracie.
Vídeň i za pomoci progresivního zdanění začala s intenzivní výstavbou a ve městě v té době vzniklo celkem 350 bytových komplexů. Město se na rozdíl od dalších metropolí navíc nikdy neuchýlilo k privatizaci bytů a velký bytový fond si drží dodnes.
Velmi mírné podmínky pro pronájem obecních bytů navíc rakouské hlavní město ještě zjednodušilo v průběhu pandemie, aby tak pomohlo lidem, kteří kvůli ochranným opatřením přišli o příjmy. Zároveň využila byty, které by jinak zůstaly prázdné.
Co na to Češi
Podobným směrem, kterým již dekády kráčí Vídeň, se velmi opatrně rozhodl vydat i pražský magistrát. V minulém roce tak zřídil Pražskou developerskou společnost, která se má postarat o výstavbu obecních bytů. Projekty má zajišťovat samo město nebo je zadávat soukromým investorům.
Privatizace městských bytů v Praze začala již v 90. letech a na jejím konci zůstalo české metropoli pouze pět procent bytů. Zpomalující výstavba městských bytů se navíc v nultých letech zcela zastavila. Praha se tak ocitla v situaci, ve které skončila i řada dalších postkomunistických metropolí, například Budapešť či Bratislava, a do budoucna tak ztratila kontrolu nad vývojem cen bydlení.
Nová výstavba je sice již naplánována, je ale otázkou let, než budou dokončeny první byty, a ještě delší doby, než se změny promítnou i do cen bydlení. Mezi odborníky se často zmiňují i další problémy, jejichž řešení by mohlo Praze ulevit. Notoricky známým úskalím je třeba dlouhé stavební řízení, které je v Česku jedno z nejpomalejších na světě.
Mluví se ale také o zavedení progresivní daně z nemovitosti, která je jedna z nejnižších v rámci Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD). Právě za to je Česko ze strany OECD dlouhodobě kritizováno.
Nedá se ale předpokládat, že by se problém v nejbližší době podařilo zázračně vyřešit – ani v Praze, ani v dalších evropských městech. Závažnost tématu proto bude ve společenské debatě nadále růst. I do letošních voleb do poslanecké sněmovny se otázka bydlení zásadně promítla, a jestli se něco zásadně nezmění, pro ty příští už může být jedna z rozhodujících.
